香港万得通讯社报道，纽约社区银行并不是一家小银行，其实它是全美最优质银行的一个代表，现在它暴雷了，正在向破产倒闭的方向一步一步走去。但美联储知道，它无论出手与否，自身都会承受极大的反噬之力。

纽约社区银行不是一个小银行

纽约社区银行是纽约最大的社区银行，该公司通过旗下子银行公司提供全面的传统和非传统产品与服务，并发放多户房地产、商业房地产以及建筑贷款，业务主要集中在纽约的大都市区。

纽约的大都市区作为全美最繁华的核心区，纽约社区银行的资产可以说是全美最稀缺的商业地产项目。

但现在就是这样一个绑定优质商业地产的银行，正在走向倒闭——2023年第四季度为信贷损失设置了高达5.52亿美元的拨备，消息公布后股价4天跌60%。

造成这一局面的原因是：写字楼业主持有的物业空置率持续走高，租客拖欠租金，导致房地产业主面临压力，同时由于借贷成本上升、商业地产估值下降，商业地产业主融资变得更加艰难。

2023年以来商业地产危局隐现

2023年一季度开始，美商业地产价格出现2011年以来的首次下滑。

其时，穆迪的数据显示，多户住宅和写字楼领跌，但跌幅不到1%。穆迪分析的首席经济学家Mark Zandi警告称，“更多的价格下跌即将到来”。

国信证券2023年5月的一份报告显示，随着22 年起美联储开启大幅加息以抗击历史级别的高通胀，资本化率再度走高，导致商业地产估值大幅萎缩，目前价格已较峰值下跌18%，跌幅超过20 年疫情爆发初期，仅次于08 年金融危机。以办公楼物业为例，截至23 年一季度末，其资本化率已较一年前上升107bp，带动其资产价格贬值15.9%。

商业地产租金下降、估值下滑带来的后果是，其背后的贷款以及金融衍生品会有连锁反应。

据报道，美国到2027年底前有2.2万亿美元的商业地产贷款到期。

美联储激进加息政策揽雷入怀

过去两年，美联储的基金加息对于商业地产来说，造成了两个结果：一、高利率大幅抬升了企业运营成本，这减少了商业地产需求；二、高利率环境，让商业地产获得融资更加困难。

由于商业地产贷款的周期往往在5-10年间，所以即将到期的大部分贷款都是高房价、低利率时期发放的。如果美联储咬定不降息，现在这些地产的持有者愈发难以负担借新还旧的巨额差价。

面对美国政策利率突然暴涨的情况，许多银行也在过去两年给予一些贷款短期展期，将清算日期稍稍往后推了一点。

投资银行Guggenheim的首席投资官Anne Walsh上个月曾在达沃斯指出，商业地产里办公楼领域的痛苦才刚开始。她指出，中小银行将在未来24个月内面对大量办公楼贷款的再融资。这种情况可以被视为银行业的滚动式衰退，可能会持续一段时间。

美联储的数据，2022年第四季度，银行持有逾7000亿美元的写字楼和市中心零售商业地产领域的贷款，其中的逾5000亿美元贷款集中在规模较小的银行。

2008年，6000亿美元的次贷问题最后演变成全球金融危机，如今，美联储一手炮制的商业地产困局又开始煽动翅膀。

北京时间2月5日早晨，美联储主席鲍威尔做客哥伦比亚广播公司（CBS）《60分钟》节目，就通胀、降息预期和银行体系等话题发表讲话。其基本扑灭市场3月降息预期，但面对连环结阵的商业地产、社区银行危机，不知鲍威尔能否言出必行。

对于美联储来说，3月降与不降都是难题：

降，缴械投降于市场，不仅丧失美联储信用，而且过早消耗危机管控的弹药；

不降，纽约社区银行为代表的小银行危机，将持续发酵，年内必有更对的坏账需要拨备，有无数的小银行走向破产。